O que é o contrato de compra e venda de imóvel?

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O contrato de compra e venda de imóvel é o instrumento pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de um imóvel, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.

Em outras palavras, é o documento que materializa a intenção das duas partes de realizar a compra e venda de um imóvel.

Infelizmente, é comum as partes deixarem de realizar esse contrato. Porém, a ausência de documentação não é recomendada, pois, a regulamentação expressa traz segurança para ambas as partes, que podem contar que as cláusulas escritas serão cumpridas.

 

Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

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O contrato de compra e venda de imóvel pode ser feito de forma particular ou pública.

No primeiro caso, as partes (comprador e vendedor) elaborarão por conta própria um contrato particular, no qual estarão previstas todas as cláusulas referentes ao negócio.

Uma forma de dar mais segurança a esse tipo de contrato, já que ele não tem fé pública, é levá-lo ao cartório para que as partes reconheçam firma. Assim, ninguém poderá afirmar, no futuro, que não tinha a intenção de celebrar o negócio.

No segundo caso, os negociantes deverão se dirigir a um cartório, mais especificamente um Tabelionato de Notas, para elaborar a escritura pública de compra e venda.

Este documento é elaborado pelo próprio cartório e cabe às partes apenas apresentar os documentos e as declarações necessárias e assinar a escritura.

Importante salientar que a forma pública dá mais segurança ao negócio já que possui fé pública.

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Em regra, a escolha da forma fica a critério das partes, porém, nesta determinada situação, a forma pública será obrigatória: quando o valor do imóvel negociado for superior a 30 salários mínimos.

 

O que deve constar no contrato de compra e venda de imóvel?

 

Desde que a lei seja respeitada, os contratantes têm liberdade para definir as cláusulas que lhe sejam interessantes. Por isso, cada contrato pode conter as suas peculiaridades.

Porém, em todos os contratos de compra e venda de imóvel, devem constar, pelo menos, as seguintes cláusulas:

• Qualificação completa das partes.

• Descrição detalhada do imóvel: com suas características físicas e seus dados registrais (número de matrícula, cartório no qual foi registrado).

• Valor total da transação.

• Formas de pagamento e cláusulas sobre impontualidade no pagamento (multa e juros, por exemplo).

• Fixação da data em que as chaves serão entregues para o comprador.

• Previsão de multa pelo descumprimento do contrato.

• Possibilidade de resolução do contrato em razão de inadimplemento do comprador.

• Previsão de quem arcará com as custas relacionadas ao contrato.

• Outras obrigações e prazos para cumprimento.

Quanto mais detalhado o contrato for, menores serão as chances de surgir um problema no futuro. Se todas as regras estão expressamente definidas, não há brecha para “mal-entendido” ou subjetividade.

 

Quais são os requisitos do contrato de compra e venda de imóvel?

 

Assim como qualquer outro negócio jurídico, os requisitos do contrato de compra e venda de imóvel são:

• Todas as partes devem ser capazes.

• O objeto do contrato deve ser lícito, possível, determinado ou determinável.

• A sua forma deve ser a prevista em lei ou, caso não haja previsão, não pode ser contrária à lei.

 

Quais são os documentos necessários?

 

Para elaborar esse tipo de contrato, será necessário juntar a ele a documentação das partes e a do imóvel.

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A apresentação da documentação é essencial ainda que o contrato seja particular. Nunca celebre uma compra e venda sem checar a documentação da outra parte e a do imóvel.

Os principais documentos são:

Documentos das partes:

• Cópia dos documentos de identificação.

• Cópia de comprovante de residência.

Documentos do imóvel:

• Cópia da certidão de matrícula do imóvel.

• Certidão negativa de impostos e dívidas condominiais.

 

Qual a diferença entre contrato de compra e venda e compromisso de compra e venda?

 

O compromisso de compra e venda é um contrato preliminar. Por meio dele, vendedor e comprador se comprometem a, no futuro, realizar o contrato de compra e venda.

A elaboração do compromisso de compra e venda dá ao comprador o direito real de aquisição, isto é, o direito de adquirir o imóvel em momento futuro.

 

Perceba que o compromisso de compra e venda não transfere a propriedade.

Após a sua elaboração, o comprador não se torna dono do imóvel, ele apenas obtém o direito de adquiri-lo no futuro, quando todas as parcelas forem quitadas, por exemplo.

Em razão do direito real de aquisição, o comprador tem o poder de obrigar o vendedor a transferir-lhe a propriedade após o seu pagamento. Logo, esse direito evita que o vendedor ofereça o mesmo bem a um terceiro.

 

Este contrato pode ser registrado na matrícula do imóvel negociado. E é recomendável que o registro seja feito para dar publicidade e segurança à promessa de compra e venda.

Já o contrato de compra e venda é um contrato definitivo. Por meio dele, as partes acordam que a compra e venda será celebrada hoje e não em um momento futuro.

 

Apesar do seu caráter definitivo, a sua celebração também não transfere a propriedade!

Após a sua realização, será possível elaborar a escritura pública de compra e venda que é documento que formaliza o negócio.

 

Com essa escritura em mãos, o comprador se dirigirá ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel está registrado e registrará, em sua matrícula, a compra e venda.

Só após o registro na matrícula do imóvel é que o bem é transferido! Ou seja, ainda que você já tenha pagado todas as parcelas, o bem ainda não é seu se o negócio não foi registrado na matrícula do imóvel.

 

Quem paga as despesas do contrato de compra e venda?

 

O responsável pelo custeio das despesas relacionadas à compra e venda pode ser definido em contrato.

Porém, caso não o seja, a lei prevê que o comprador deve custear as despesas de escritura e registro e o vendedor será o responsável pelas despesas relativas à tradição.

O que quer dizer “despesas relativas à tradição”? São todas os gastos feitos para que o bem seja transferido para o novo proprietário. Por exemplo, o pagamento das certidões negativas do imóvel.

Nesse sentido, o vendedor é responsável pelo pagamento de qualquer documento que falte para concretização do negócio.

 

Em que momento o imóvel é transferido?

 

O imóvel só é transferido para o comprador quando a escritura pública de compra e venda é registrada na matrícula do imóvel negociado.

Lembre-se: só é dono quem registra!

Então, após comprar um imóvel e quitar todas as parcelas, você deve seguir os seguintes passos:

• Vá a um Tabelionato de Notas para realizar a escritura pública de compra e venda.

• Em seguida, com a escritura pública em mãos, dirija-se ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel adquirido está registrado.

• Neste cartório, registre a compra e venda realizada na matrícula do imóvel.

 

Pronto, a partir daí, você se tornará dono do bem!

Você pode estar se perguntando: por que fazer todo esse trâmite se eu posso simplesmente dar as chaves para o comprador?

 

Porque, enquanto a compra a venda não for registrada na matrícula do imóvel, a propriedade não é transferida e, consequentemente, o vendedor continua sendo o dono do imóvel.

 

Portanto, o vendedor continuará também sendo o responsável pelas dívidas do imóvel (impostos e contas), ainda que não esteja mais na posse do bem.

Compradores que ignoram esse processo e deixam de transferir o bem para o seu nome, geralmente, o fazem por dois motivos: evitar despesas com os cartórios e com o imposto sobre a transmissão (ITBI); e ocultar patrimônio.

Portanto, evite dores de cabeça futuras e aja de acordo com a lei, registre o seu imóvel assim que a compra e venda for realizada.

 

Conclusão

 

A celebração de um contrato de compra e venda envolve inúmeros detalhes que, algumas vezes, podem ser negligenciados por pessoas leigas no assunto. Por isso, é recomendável contar com o auxílio de um profissional no momento de realizar esse tipo de negócio.

Caso você esteja pensando em comprar ou vender um imóvel, entre em contato conosco que te auxiliaremos em todo o processo. Contamos com uma equipe especializada no assunto.