Imagine a seguinte situação: João adquiriu um apartamento na planta. Após a quitação de todas as parcelas, dirigiu-se ao Cartório de Registro de Imóveis para transferir o bem para seu nome. Porém, ao chegar lá, deparou-se com a surpresa de que não poderá fazê-lo, porque há uma hipoteca em seu imóvel.
Você já viveu essa situação?
É sobre ela que falaremos neste artigo. Vamos esclarecer do que se trata essa hipoteca e como solucionar esse problema.
É comum, na construção civil, a construtora, ao iniciar a edificação de um empreendimento, pegar um empréstimo com uma instituição financeira para financiar a obra.
Para conseguir esse crédito, a empresa oferece uma garantia que pode ser, inclusive, a hipoteca dos imóveis que serão construídos com o valor recebido.
Por isso é usual existir esse ônus hipotecário na matrícula de imóveis vendidos na planta.
Essa situação é comum e está dentro da lei.
O problema aparece quando a construtora deixa de pagar o que é devido ao banco, apesar de estar recebendo de seus compradores as parcelas dos imóveis vendidos.
Nesse caso, se a dívida não é paga, a hipoteca não é retirada pelo banco, pois ele ainda não recebeu o que lhe é devido.
E, uma vez que a hipoteca não é retirada, o novo comprador não consegue registrar a compra e venda na matrícula do imóvel.
Outra hipótese mais grave que pode acontecer caso a construtora não pague a sua dívida é a instituição financeira executar a garantia e ficar com o imóvel para si, ainda que haja um comprador que já quitou todas as parcelas desse bem.
Para solucionar ambas as situações, o comprador deve, após a quitação total de seu débito, pedir a baixa da hipoteca na matrícula de seu imóvel.
E é sobre isso que falaremos neste artigo. Explicaremos a seguir tudo o que é necessário saber sobre a baixa de hipoteca.
O que é a hipoteca?
Em termos simples, hipoteca é uma garantia dada pelo devedor ao receber um empréstimo.
Quando um devedor pede um empréstimo em uma instituição financeira, ele deve oferecer uma garantia pelo valor recebido. Assim, caso ele não pague a dívida, o banco poderá ficar com o bem dado em garantia e não sairá no prejuízo. E uma das formas de garantia é a hipoteca.
No caso das construtoras, elas utilizam o valor recebido para construir seus empreendimentos e, após a venda das unidades, pagam a instituição financeira. Nesse cenário, oferecem, como garantia, justamente o empreendimento que está sendo construído.
A construtora pode hipotecar o imóvel que eu estou comprando?
Uma dúvida que pode surgir é: essa hipoteca é legal ainda que o comprador já esteja pagando pelo imóvel, ou seja, ainda que a promessa de compra e venda já tenha sido firmada?
Sim, a hipoteca é legal.
A compra e venda de um imóvel só se efetiva após a quitação total das parcelas e a subsequente transferência de titularidade para o novo comprador. Então, enquanto o imóvel não for quitado, ele ainda pertence à construtora e, portanto, ela pode gravá-lo com a hipoteca.
O que é a baixa de hipoteca?
Superadas as explicações gerais sobre esse tipo de garantia, vamos entrar no assunto central deste artigo: a baixa de hipoteca.
Baixa de hipoteca é o procedimento que deve ser seguido após a quitação total do valor do imóvel pelo comprador.
Uma vez não existindo mais parcelas a serem pagas, o adquirente tem o direito de retirar, da matrícula de seu imóvel, a hipoteca colocada pelo banco.
Por que realizar a baixa da hipoteca?
Enquanto a hipoteca não for baixada da matrícula do imóvel, é possível que ele seja penhorado caso a construtora não pague a dívida que tem com o banco.
É certo que o atual proprietário não deverá perder o seu imóvel em razão de uma dívida que não lhe pertence. Nesse sentido é a Súmula 308, STJ:
SÚMULA N. 308. A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
Mas, caso a hipoteca ainda esteja registrada na matrícula do imóvel, corre-se o risco da penhora acontecer. Nesse caso, caberá ao comprador explicar que o imóvel lhe pertente apesar de ainda constar o gravame em sua matrícula.
Portanto, baixar o gravame hipotecário evitará essa situação.
Além disso, é necessário baixar a hipoteca para que a propriedade seja transferida para o novo proprietário. Conforme exemplo do início do texto, caso essa situação não seja regularizada, o adquirente não conseguirá passar a propriedade para seu nome.
Como solicitar a baixa da hipoteca
Para baixar o gravame hipotecário, é necessário se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel quitado está registrado portando os documentos que comprovem a compra e venda e, principalmente, o termo de quitação.
Este documento é fornecido pela construtora quando o adquirente quita todas as parcelas de seu imóvel. Sua função é comprovar que não há mais dívidas entre essas duas partes.
Responsabilidade pela baixa do gravame hipotecário
Você já entendeu o que é a baixa da hipoteca e porque é necessário fazê-la. Mas, afinal, quem é o responsável por isso?
O responsável por realizar o cancelamento da hipoteca é o próprio banco que incluiu esse gravame no imóvel. Porém ele só fará esse cancelamento quando receber da construtora o valor que lhe é devido.
Quanto custa realizar a baixa da hipoteca?
A retirada da hipoteca é um procedimento administrativo feito em cartório. Em “termos cartorários”, o que acontecerá é uma averbação na matrícula do imóvel.
O valor dessa averbação dependerá da tabela de emolumentos do cartório de sua cidade, pois esses valores não são definidos nacionalmente.
Para solucionar essa questão, você pode entrar em contato com um cartório de imóveis de sua região e questionar esse valor. Com certeza algum funcionário conseguirá sanar sua dúvida.
E, lembre-se, da mesma forma que a responsabilidade pela baixa é da construtora, a responsabilidade pelo pagamento das custas também o é.
O que fazer quando a construtora não baixa a hipoteca?
Conforme explicado acima, a responsabilidade pela baixa da hipoteca é do banco. Porém, o que fazer quando ele não cumpre com a sua obrigação?
O próprio adquirente pode ir ao Cartório de Registro de Imóveis no qual o imóvel está matriculado e pedir a baixa da hipoteca. Para isso, basta levar os documentos que comprovem a compra e venda e, principalmente, o termo de quitação.
O que fazer quando a construtora não entrega o termo de quitação?
Está entendido que o adquirente pode, por conta própria, realizar a baixa da hipoteca. Mas e se a construtora se negar a entregar o termo de quitação?
Nesse caso, o adquirente deve notificar a empresa e o banco (credor hipotecário) para que seja liberado o termo de quitação, uma vez que não há parcelas a serem pagas.
Porém, se ainda assim não for possível conseguir esse documento, resta ao proprietário o ajuizamento de ação para que o termo de quitação seja liberado.
Ação judicial em casos de baixa de hipoteca: quando é cabível?
Uma hipótese em que é necessário o ajuizamento de ação é a situação exposta acima, na qual o comprador adimplente não tem acesso ao termo de quitação de seu imóvel.
Também será necessário recorrer à via judicial quando o comprador não consegue baixar a hipoteca, apesar de ter o termo de quitação em mãos. Neste caso, a ação será proposta contra o banco, já que ele é o responsável pelo registro do gravame na matrícula do imóvel.
Por fim, em algumas situações mais delicadas, será possível ajuizar ação com pedido de dano moral decorrente da demora em retirar o gravame do imóvel. Porém, para ter certeza de que a sua situação é suficiente para a concessão de dano moral é necessário a análise de um advogado especializado no assunto.
Conclusão
Portanto, se você está pensando em comprar um imóvel na planta, cheque se há o registro de algum gravame hipotecário em sua matrícula.
Caso haja, não há problema, desde que a construtora arque com sua dívida perante o banco.
Além disso, não se esqueça de, ao final do pagamento das parcelas, realizar a baixa da hipoteca para que, no futuro, seu imóvel não seja objeto de penhora de uma dívida que não lhe pertence.
Caso você esteja passando por uma situação similar às expostas neste artigo ou pretende comprar um imóvel na planta, entre em contato conosco e evite situações desconfortáveis atuais ou futuras. Contamos com um time de profissionais especializados no assunto que poderão te auxiliar.