A aquisição de um imóvel na planta é uma prática bastante comum no mercado imobiliário.

 

O preço mais baixo desses imóveis é um grande atrativo para os compradores que não têm urgência em ter o seu imóvel e querem economizar.

 

Outra prática que, infelizmente, também é bastante comum nesse mercado é as construtoras atrasarem a entrega das chaves para os adquirentes.

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Apesar da regularidade com que esses atrasos acontecem, nem todos os compradores que passam por essa situação sabem quais são os seus direitos.

Por essa razão, neste artigo, esclarecemos como proceder no caso de atraso na finalização da obra e o que é possível pedir.

 

Neste artigo, você verá:

1. A partir de qual momento considera-se que a obra está em atraso?

2. Quais são os direitos do proprietário?

   1. Possibilidade de pedir a rescisão contratual

   2. Manter o imóvel e pedir indenização

   3. Dano moral

   4. Multa pelo inadimplemento do contrato

   5. Interrupção do pagamento da taxa de evolução da obra

   6. Alteração do índice de atualização monetária sobre o saldo devedor

3. Conclusão

 

A partir de qual momento considera-se que a obra está em atraso?

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Antes de explicar quais direitos o proprietário terá caso a finalização de seu imóvel atrase, é necessário esclarecer que há um prazo de tolerância ao final da data limite de entrega.

 

Isso quer dizer que a construtora ainda tem um prazo extra para finalizar a obra depois que a data acordada entre as partes for ultrapassada.

 

E qual é esse prazo? Não há um tempo fixo definido em lei. Na verdade, ele será definido no contrato de promessa de compra e venda firmado entre as partes.

 

Porém, apesar de não haver previsão legal sobre o assunto, há um período máximo definido pelo costume e confirmado pela jurisprudência, que é de 180 dias corridos.

 

Desse modo, as construtoras têm liberdade para fixar um prazo de tolerância, desde que não seja superior a esse.

 

Então, antes de tomar qualquer atitude, olhe em seu contrato qual o prazo de tolerância definido. Caso ele não tenha expirado, te resta apenas esperar.

Uma dica valiosa é analisar essa cláusula antes de assinar o contrato! Dessa forma, você já estará ciente do real prazo limite para entrega das suas chaves.

 

O STJ tem um recente (2019) e importante entendimento sobre essa cláusula:

“Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.”

 

Quais são os direitos do proprietário?

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Uma vez expirado o prazo total para conclusão da obra sem a entrega das chaves, surgem alguns direitos para o proprietário do imóvel inacabado. Listaremos a seguir quais são eles.

 

Possibilidade de pedir a rescisão contratual

 

O proprietário cujo apartamento não foi entregue em razão de atrasos na obra pode rescindir o contrato de promessa de compra e venda.

 

A justificativa da rescisão é o descumprimento do contrato pela construtora.

Caso decida rescindir o contrato, ele também terá direito ao reembolso de todo valor pago corrigido monetariamente e com a incidência de juros.

 

Para pleitear o reembolso será necessário ajuizar uma ação. Nesta ação, o valor investido pelo proprietário deve ser devolvido de forma imediata e em uma única parcela, ainda que o contrato preveja outra forma de pagamento!

 

Além da rescisão e do reembolso, também é direito do proprietário pedir indenização em razão do atraso.

 

Segundo o STJ, o prejuízo gerador da indenização é presumido e consiste na injusta privação do bem.

 

Quanto ao valor e forma de pagamento, o STJ também definiu que a indenização deve ser paga em forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado.

 

Por fim, o termo final do pagamento dessa indenização será o momento em que as chaves forem entregues ao proprietário.

 

Manter o imóvel e pedir indenização

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O proprietário não é obrigado a abrir mão de seu imóvel em razão do atraso. Ele, obviamente, pode escolher mantê-lo e esperar pela finalização da obra.

 

Porém isso não quer dizer ficar no prejuízo. Nesses casos, também é possível

pedir judicialmente uma indenização pelo atraso.

 

A forma de cálculo e pagamento dessa indenização é a mesma explicada no tópico acima.

 

Dano moral

 

Outra possibilidade é pedir judicialmente a condenação da construtora ao pagamento de dano moral.

 

Para isso, o proprietário deverá provar o dano, não basta apenas declarar que o atraso na obra gerou transtornos (isso é óbvio, não?). É necessário provar que o transtorno foi além do comum e aceitável.

Vamos dar um exemplo para ficar mais claro: João e Luiza são noivos e compraram um apartamento na planta cuja data de finalização é anterior à data do casamento.

 

O objetivo do casal é se mudar antes da celebração, porém a obra atrasa e o apartamento só é entregue 10 meses após a data prevista.

 

Como não puderam se mudar para o novo apartamento após o casamento, o casal teve de morar de favor na casa dos pais de Luiza. Nesse período, tiveram que dormir na sala, pois não havia quarto para o casal.

Percebe a gravidade da situação?

Apenas um transtorno que realmente seja além do aceitável e corriqueiro ensejará dano moral.

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Multa pelo inadimplemento do contrato

 

Em regra, os contratos de promessa de compra e venda de imóveis na planta só preveem multa em caso de inadimplemento do comprador.

Porém, apesar da ausência de previsão, essa mesma cláusula pode ser aplicada no caso de inadimplemento do vendedor.

Isso quer dizer que o proprietário pode pedir a aplicação da cláusula que prevê a condenação em multa quando o vendedor atrasar a entrega de seu imóvel.

 

Essa multa nada tem a ver com o valor da indenização. Logo, o pagamento de uma não impede o pagamento da outra. Ambos os valores são devidos ao comprador.

 

Interrupção do pagamento da taxa de evolução da obra

 

A taxa de evolução da obra é um valor cobrado do adquirente enquanto o empreendimento é construído. Essa taxa também é conhecida como taxa de obra ou juros de obra.

Para que a cobrança dessa taxa seja legal ela deve estar expressamente prevista no contrato e a obra deve estar dentro do seu prazo de conclusão.

 

Assim sendo, caso a obre supere o prazo limite para a sua finalização não é mais cabível a cobrança da taxa de evolução da obra.

Nesse mesmo sentido, definiu o STJ:

“É ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.”

 

Caso você ainda esteja sendo cobrado por essa taxa, entre em contato com a construtora e peça que a cobrança seja interrompida. Se o seu pedido não for atendido, será necessário ajuizar ação judicial.

 

Alteração do índice de atualização monetária sobre o saldo devedor

Em um contrato de promessa de compra e venda de imóvel na planta, o saldo devedor do comprador é atualizado pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), o qual é aplicado até a concessão do habite-se.

A aplicação desse índice é legal, porém ela só pode ser feita enquanto a obra estiver dentro do seu prazo de conclusão.

Uma vez superado esse prazo, o INCC não pode mais ser aplicado. Caso fosse possível, a construtora estaria se beneficiando do seu próprio atraso.

Nessas situações, o índice a ser aplicado sobre o saldo devedor é o IPCA.

A única exceção é quando o IPCA for mais gravoso ao consumidor do que o INCC. Neste caso, a aplicação do INCC é mantida. Ou seja, sempre deve ser aplicado o índice mais favorável ao consumidor.

 

Conclusão

Comprar um imóvel na planta pode trazer algumas dores de cabeça, como, por exemplo: a dificuldade de entender todas as cláusulas do contrato; e o desconhecimento do proprietário sobre os seus direitos em caso de inadimplemento da construtora.

 

No entanto algumas dores de cabeça podem ser evitadas com o auxílio de um advogado especialista no assunto.

 

O ideal é que o advogado esteja presente desde a negociação do contrato. Dessa forma, o proprietário terá a tranquilidade de saber que está fazendo o melhor negócio.

 

Caso você esteja pensando em comprar um imóvel na planta ou esteja passando pela situação de atraso na entrega das chaves, entre em contato conosco. Nossa equipe é formada por profissionais experientes no assunto que poderão te auxiliar.